Арендный бизнес

Арендный бизнес (англ. real estate with tenant) — это объект недвижимости, обремененный договором аренды . В некоторых источниках встречается формулировка Готовый арендный бизнес или ГАБ. Чаще всего в деловом мире это понятие применимо к коммерческой недвижимости, что позволяет рассматривать ГАБ как нежилое коммерческое помещение с арендатором. В качестве арендаторов могут выступать салоны красоты, медицинские центры, магазины одежды, HoReCa, продуктовые магазины.

По мнению ряда экспертов, готовый арендный бизнес - это одно из самых перспективных направлений инвестирования в недвижимость . По итогам 2019 г. доля инвестиций в коммерческую недвижимость составила 47% от общего объема инвестиций в недвижимость, а продажи коммерческих площадей выросли в два раза.

В сравнении с нестабильным рынком аренды жилой недвижимости, рынок коммерческой имеет более высокую доходность и не требует операционного вмешательства со стороны инвестора. Инвестиционные эксперты и аналитики рынка относят ГАБ к пассивному стабильному доходу без особых рисков. Если бизнес не приносит ожидаемых дивидендов, его можно продать и вернуть сумму инвестиций.

Доходность инвестиций оценивается в 15-19% годовых, а срок окупаемости - 7-12 лет. Порог входа в ГАБ начинается от 15-20 млн руб. За эти деньги можно подобрать небольшой объект со стабильным сетевым арендатором. Другие источники называют цифру от 8–10 млн руб., при привлечении ипотечного займа — от 4 млн руб(1,11).

Для инвестиций в арендный бизнес наиболее предпочтительны объекты с долгосрочными договорами аренды (5-15 лет), в котором тщательно обозначены все условия, в том числе: ежегодная индексация, порядок выплат, размер арендной ставки и т.д. Долгосрочный договор дает владельцу ГАБ стабильность поступления денежных средств, возможность прогнозировать свои финансовые потоки и определить срок окупаемости объекта.

Юридические аспекты ГАБ

Среди рисков, связываемых с покупкой объекта недвижимости с сопутствующим договором аренды, эксперты называют риски оспаривания сделки купли-продажи, истребования имущества у покупателя, ненадежность арендатора или продавца. Перед подписанием договора о покупке ГАБ рекомендовано проверять :

в отношении продавца:

• Документы-основания владения объектом недвижимости его текущим собственником
• Акты приема-передачи объекта недвижимости
• Документы об оплате объекта текущим собственником
• Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписывающих сделку
• Техническую документацию объекта
• Подтверждение права на собственность
• Организационно-правовые и корпоративные документы собственника
• Наличие управляющей компании и условия сотрудничества с нею

в отношении арендатора, с которым заключен договор аренды :

• Наличие и условия договора аренды
• Организационно-правовые и корпоративные документы арендатора
• Акт передачи объекта арендатору
• Правомерность заключения договора аренды
• Наличие факта регистрации долгосрочного договора аренды в ЕГРН

Для проверки финансовой устойчивости и добросовестности также рекомендуют получить справку об отсутствии задолженности по уплате налогов и проверить кредитную историю арендатора.

Особенности расчета срока окупаемости

Первоначальные затраты на приобретение коммерческой недвижимости сложно назвать небольшими. Любого инвестора в первую очередь в таких условиях будет интересовать срок окупаемости объектов ГАБ. Это величина, которая напрямую будет зависеть от локации, надежности арендатора, инфляции, налогов и накладных расходов. Новички стараются найти объекты с окупаемостью до 6-8 лет, но аналитики более трезво смотрят на рынок и считают эффективными предложения с окупаемостью около 10 лет. Пример упрощенного способа для расчета коэффициента окупаемости: Вас заинтересовало помещение с арендатором "Пятерочка" в спальном районе Москвы.

• С сетевым магазином заключен долгосрочный договор на 10 лет.
• Стоимость покупки объекта - 50 млн руб.
• Ежемесячная арендная плата составляет по договору 500 000 руб. Ежегодная арендная плата – 6 000 000 руб.
• В договоре прописан размер ежегодной индексации в 5%

В таком случае срок окупаемости без учета индексации составит: 50 000 000 / 6 000 000 = 8 лет и 4 месяца. Именно в течение этого периода инвестор полностью вернет свои вложения. Доходность инвестиций по данному объекту составляет 12%. В таком расчете не учитываются сразу 2 важных фактора:

• Ежегодно арендная плата будет увеличиваться на 5%
• Инвестиции в арендный бизнес предполагают, что покупатель может в любой момент перепродать объект и получить дополнительный доход.

В результате если инвестор решает осуществить продажу через 8 лет и 4 месяца, то с учетом восьмикратной индексации в 5%, ежемесячная арендная ставка составит уже 703 550 рублей, а сам объект, при такой же окупаемости в 8 лет и 4 месяца, будет стоить уже не 50 000 000, а 70 355 000. В данном случае, доходность инвестиций в ГАБ будет составлять не 12%, а 19,4% годовых. Реальная цена продажи может быть и выше, ведь этот пример не учитывает рост арендных ставок и спроса на ГАБ. Эти факторы могут увеличить итоговую доходность инвестиций и продажи. При этом, для перепродажи не обязательно ждать 8 лет. Опытные инвесторы часто продают бизнес через 2-3 года, спустя несколько индексаций. Для более точной оценки еще до покупки следует при помощи экспертов или самостоятельно сделать детальный анализ прибыли и всех возможных затрат на конкретный объект (ремонт, перепланировка, договор с управляющей компанией и др).

Наибольшую прибыль будут приносить рентабельные объекты, располагающиеся в удачных локациях, с хорошей проходимостью и инфраструктурой . Наиболее популярен стрит-ритейл.

Какие арендаторы в приоритете у инвесторов?

Более надежными, стабильными и выгодными принято считать объекты, где заключен договор со следующими типами арендаторов :

• Специализированные магазины, которые продают то, что всегда необходимо людям (например продукты или хоз. товары).
• Медицинские центры и кабинеты. Люди болеют вне зависимости от экономических кризисов, поэтому клиенты у дантиста или диагностической лаборатории будут всегда.
• Аптеки - еще один идеальный арендатор. Торгуют тем, на что есть постоянный спрос.
• Банки. Финансовые учреждения заключают долгосрочные контракты и не любят переезжать.
• Франшизы и сетевые точки. Это всегда якорные арендаторы, у которых не будет проблем с клиентами.

Литература

• Евгений Ардемасов. Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник.
• А.Н.Асаул, С.Н.Иванов, М.К. Старовойтов. Экономика недвижимости: учебник.. — М.: СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. — 304 p.
• Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Учеб. — СПб.: Феникс, 2016. — 365 p.